גרירת המשכנתא
גרירת משכנתא היא תהליך שבו הלוואת המשכנתא הקיימת מועברת לנכס נדל"ן חדש. במקום לסגור את המשכנתא הישנה ולקחת הלוואה חדשה, גרירת משכנתא מאפשרת לשמור על תנאי ההלוואה הקיימת, לרבות הריבית ותקופת ההחזר, ולהחיל אותם על הנכס החדש.
תכנון נכון של גרירת המשכנא, יכולה לתת ערך לגורר שכן בסביבת ריביות גבוהה, הגורר יכול לשמר את תנאי הריבית שקיבל.
תכנון נכון של גרירת המשכנא, יכולה לתת ערך לגורר שכן בסביבת ריביות גבוהה, הגורר יכול לשמר את תנאי הריבית שקיבל.
מתי נכון לבחון גרירת משכנתא?
- כאשר תנאי השוק, הריביות, גבוהות מהריביות המשולמות במשכנתא הקיימת.
- בכל מקרה בו שינוי בתנאיו האישיים של הלווה יקשו עליו לקבל משכנתא חדשה, גם אם התנאים במשכנתא הקיימת פחות טובים, למשל הרעה במצב הבריאותי שתקשה על קבלת ביטוח חיים או שינוי במצב התעסוקתי או בכושר ההחזר.
אפשרות נוספת לגרירה היא גרירה של המשכנתא לפיקדון, במצב זה המשכנתא ממשיכה כרגיל ויש לשלם אותה כסדרה.
כאשר אנו מוכרים את הנכס ועדיין לא רכשנו נכס חלופי, אך מעוניינים לשמור על תנאי המשכנתא הקיימת, ניתן להשתמש בכספי מכירת הנכס כבטוחה זמנית לבנק. במקרה כזה, סכום הפיקדון צריך להיות בגובה יתרת המשכנתא בתוספת 10%. הבנק ישעבד את הפיקדון הזה עד שהלווה ימצא נכס חלופי ויוכל להחליף את הבטוחה לפיקדון בנכס החדש.
במהלך התקופה שבה הפיקדון משמש כבטוחה, הלווה ממשיך לשלם את תשלומי המשכנתא כסדרם.
המשכנתא הנגררת נשארת בתנאים המקוריים שלה. אם הלווה זקוק לסכום נוסף כדי להשלים את רכישת הנכס החדש, עליו לקחת משכנתא נוספת. יש לשים לב שאחוז המימון הכולל של המשכנתאות לא יעלה על המותר לפי הרגולציה. תמהיל המשכנתא הנוספת צריך לעמוד בדרישות הרגולציה, למשל נכון לאוגוסט 2023, לפחות שליש ממנה צריך להיות בריבית קבועה.
חשוב שהכושר ההחזר של הלווה יתאים לסך כל הלוואות המשכנתא – גם זו הנגררת וגם הנוספת.
ניתן לגרור את כל יתרת המשכנתא הקיימת או חלק ממנה לאחר פירעון חלקי של ההלוואה.
כדי לבצע גרירת משכנתא, נדרשת הסכמת הבנק המלווה, שמאשר את הבטוחה החדשה. הבנק רשאי לסרב אם שווי הבטוחה אינו מספיק ביחס לגובה המשכנתא הקיימת.
