תמהיל - כיצד לגשת לבניית תמהיל
כיצד אנו ניגשים בכלל להתעסק עם הדבר המבלבל הזה תמהיל משכנתא,
לפניי כל, אני ממליץ לקרוא את המאמר שעוסק בריביות ובמסלולים השונים, בכדי שתוכלו להבין את הריביות השונות, שהבנק מציע לנו.
אין תמהיל מושלם, אין תמהיל שדומה לשני, כל לקוח הבנק מאפיין את הכנסותיו, את עיסוקו וכמובן את עסקת הנדל״ן
- לפי רגולציית בנק ישראל עלינו לקחת 1/3 בריבית קבועה, אין זה משנה אם הריבית צמודה למדד או לא.
- לפניי שניגשים לבניית תמהיל, דעו את הצרכים שלכם:
כמה אתם יכולים להחזיר כל חודש
במידה ויש עליית ריבית בשוק, האם אתם מוכנים לעלייה בהחזרים החודשיים
לדגמא, משכנתא של מיליון ש״ח
340,000 ₪ - בריבית קבועה של 5% - 25 שנים = 1988 ₪
340,000 ₪ - בריבית משתנה של 5% - 30 - שנים = 1,825 ₪
320,000 ש״ח - בריבית פריים של 6% - 30 שנים = 1,919 ₪
סך ההחזר החודשי שלנו יהיה 5,945 ₪
זהו דוגמא בלבד, והריביות הנן ממוצע ריביות.
אסביר את המסלולים:
מסלול הקבועה, כשמה היא, הריבית קבועה, אינה משתנה לאורך כל חיי ההלואה.
יתרונות: בסביבת ריבית נמוכה, יש יתרון יחסי לריבית קבועה, שכן ההחזר החודשי לא נתון לשינויי הריביות בשוק.
חסרונות: בסביבת ריבית גבוהה, לקבע ריבית גבוהה יחסי למסלולים האחרים, תהיה יקרה יותר לאורך חיי ההלוואה.
במקרה של ירידת ריבית, מחזור המסלול לא תמיד ישתלם מכיוון שישנו קנס, שיכול להגיע לאלפי ואף לעשרות אלפי שקלים.
בכל מקרה ריבית קבועה הינה חובה במשכנתא לפי הרגולציה (שליש מכלל ההלוואה)
מסלול ריבית משתנה
לרוב המסלול הזה יהיה הזול מבין כל המסלולים, אך יש לוודא שהוא מתוכנן היטב, תוכלו לבחור בין משתנה של שנתיים עד חמש.
לריבית הנקובה תתווסף תוספת לריבית, זה יראה כך: 4.2% + 0.5
המרווח (תוספת) תישמר, לעומת הריבית שיכולה להשתנות, לרדת או לעלות.
לדגמא:
משתנה אגח שנתיים, 4% + 0.6 תוספת = 4.6% שאת הריבית הזו נשלם במשך שנתיים עד למועד השינוי, במועד השינוי ישתנה הריבית אך המרווח (0.6) ישמר.
מסלול הפריים
המסלול הכי תנודתי בריבית בו משתנה מדי חודש (עולה או יורדת או שלא משתנה) בהתאם לריבית בנק ישראל, בשנים האחרונות ריבית הפריים עלתה חדות, כך שחשיפה גבוהה לפריים העלתה משמעותית את ההחזר החודשי.
יתרונות: היתרון המשמעותי של הפריים הינו ה ״סיכוי״ לירידה מהירה מה שיוביל לירידה בהחזר החודש, נהוג לשלב את הפריים בסביבת ריביות נמוכות, אך כן חשוב גם לשלב בסביבת ריבית גבוהה שכן תחזיות בנק ישראל לרוב חוזות ירידה (לא בהכרח נכון).
פריים לא צמוד למדד.
שימו לב שלא שילבתי בתמהיל צמוד מדד, לכן התמהיל יחסי מאוזן עם החזר קבוע, וניתן למחזור יחסית בקלות.
שילוב צמודי מדד לתמהיל, לרוב נועד בכדי להוזיל את ההחזר החודשי ההתחלתי, שכן בהמשך השנים ההחזר החודשי יעלה בהתאם לסכום שהצמדתם.
לדגמא: ריבית קבועה צמודה, 500,000 ש״ח למשך 25 שנים:
ההחזר ההתחלתי 2,370 ₪ - וכל שנה ההחזר יעלה בהתאם לקרן שנותר לשלם, צמודה למדד, 3% שנתי (משתנה)
משמע בשנים הראשונות הקרן כלל לא תרד, ורוב התשלום תהיה הריבית + קרן שעליה תתווסף המדד.
יש לתכנן היטב את שילוב צמוד המדד, הבנקים כן אוהבים צמודי מדד, לרוב התמהיל הראשוני של הבנקים ישלבו צמודי מדד.
אסטרטגיה נפוצה הינה לשלב צמוד מדד, ואז לפרוע את המסלול מיד לאחר לקיחת המשכנתא, בכדי להוזיל ריביות במסלולים השונים.
כדאי להבין את כל המושגים, ריבית, מסלולים, זכאות, כבר בפגישה הראשונה שלכם בבנק, תכננו היטב, תעזרו במחשבונים (קיים באתר) בכדי לתכנן היטב את התמהיל אשר מותאם לכם.
לפניי כל, אני ממליץ לקרוא את המאמר שעוסק בריביות ובמסלולים השונים, בכדי שתוכלו להבין את הריביות השונות, שהבנק מציע לנו.
אין תמהיל מושלם, אין תמהיל שדומה לשני, כל לקוח הבנק מאפיין את הכנסותיו, את עיסוקו וכמובן את עסקת הנדל״ן
- לפי רגולציית בנק ישראל עלינו לקחת 1/3 בריבית קבועה, אין זה משנה אם הריבית צמודה למדד או לא.
- לפניי שניגשים לבניית תמהיל, דעו את הצרכים שלכם:
כמה אתם יכולים להחזיר כל חודש
במידה ויש עליית ריבית בשוק, האם אתם מוכנים לעלייה בהחזרים החודשיים
לדגמא, משכנתא של מיליון ש״ח
340,000 ₪ - בריבית קבועה של 5% - 25 שנים = 1988 ₪
340,000 ₪ - בריבית משתנה של 5% - 30 - שנים = 1,825 ₪
320,000 ש״ח - בריבית פריים של 6% - 30 שנים = 1,919 ₪
סך ההחזר החודשי שלנו יהיה 5,945 ₪
זהו דוגמא בלבד, והריביות הנן ממוצע ריביות.
אסביר את המסלולים:
מסלול הקבועה, כשמה היא, הריבית קבועה, אינה משתנה לאורך כל חיי ההלואה.
יתרונות: בסביבת ריבית נמוכה, יש יתרון יחסי לריבית קבועה, שכן ההחזר החודשי לא נתון לשינויי הריביות בשוק.
חסרונות: בסביבת ריבית גבוהה, לקבע ריבית גבוהה יחסי למסלולים האחרים, תהיה יקרה יותר לאורך חיי ההלוואה.
במקרה של ירידת ריבית, מחזור המסלול לא תמיד ישתלם מכיוון שישנו קנס, שיכול להגיע לאלפי ואף לעשרות אלפי שקלים.
בכל מקרה ריבית קבועה הינה חובה במשכנתא לפי הרגולציה (שליש מכלל ההלוואה)
מסלול ריבית משתנה
לרוב המסלול הזה יהיה הזול מבין כל המסלולים, אך יש לוודא שהוא מתוכנן היטב, תוכלו לבחור בין משתנה של שנתיים עד חמש.
לריבית הנקובה תתווסף תוספת לריבית, זה יראה כך: 4.2% + 0.5
המרווח (תוספת) תישמר, לעומת הריבית שיכולה להשתנות, לרדת או לעלות.
לדגמא:
משתנה אגח שנתיים, 4% + 0.6 תוספת = 4.6% שאת הריבית הזו נשלם במשך שנתיים עד למועד השינוי, במועד השינוי ישתנה הריבית אך המרווח (0.6) ישמר.
מסלול הפריים
המסלול הכי תנודתי בריבית בו משתנה מדי חודש (עולה או יורדת או שלא משתנה) בהתאם לריבית בנק ישראל, בשנים האחרונות ריבית הפריים עלתה חדות, כך שחשיפה גבוהה לפריים העלתה משמעותית את ההחזר החודשי.
יתרונות: היתרון המשמעותי של הפריים הינו ה ״סיכוי״ לירידה מהירה מה שיוביל לירידה בהחזר החודש, נהוג לשלב את הפריים בסביבת ריביות נמוכות, אך כן חשוב גם לשלב בסביבת ריבית גבוהה שכן תחזיות בנק ישראל לרוב חוזות ירידה (לא בהכרח נכון).
פריים לא צמוד למדד.
שימו לב שלא שילבתי בתמהיל צמוד מדד, לכן התמהיל יחסי מאוזן עם החזר קבוע, וניתן למחזור יחסית בקלות.
שילוב צמודי מדד לתמהיל, לרוב נועד בכדי להוזיל את ההחזר החודשי ההתחלתי, שכן בהמשך השנים ההחזר החודשי יעלה בהתאם לסכום שהצמדתם.
לדגמא: ריבית קבועה צמודה, 500,000 ש״ח למשך 25 שנים:
ההחזר ההתחלתי 2,370 ₪ - וכל שנה ההחזר יעלה בהתאם לקרן שנותר לשלם, צמודה למדד, 3% שנתי (משתנה)
משמע בשנים הראשונות הקרן כלל לא תרד, ורוב התשלום תהיה הריבית + קרן שעליה תתווסף המדד.
יש לתכנן היטב את שילוב צמוד המדד, הבנקים כן אוהבים צמודי מדד, לרוב התמהיל הראשוני של הבנקים ישלבו צמודי מדד.
אסטרטגיה נפוצה הינה לשלב צמוד מדד, ואז לפרוע את המסלול מיד לאחר לקיחת המשכנתא, בכדי להוזיל ריביות במסלולים השונים.
כדאי להבין את כל המושגים, ריבית, מסלולים, זכאות, כבר בפגישה הראשונה שלכם בבנק, תכננו היטב, תעזרו במחשבונים (קיים באתר) בכדי לתכנן היטב את התמהיל אשר מותאם לכם.
