אתם עומדים לפני אחת ההחלטות החשובות בחייכם - חתימה על הסכם לרכישת דירה או בית.
עם זאת, אם לא תבצעו את כל הבדיקות הנדרשות בקפדנות, אתם עלולים למצוא את עצמכם מתחרטים על כך בעתיד. גם אם תבחרו לחתום רק על זיכרון דברים, יש סיכוי גבוה שהדבר ייחשב כחוזה מחייב, ולא תוכלו לסגת מהעסקה בקלות.

בדיקת זכויות ומצב רישומי של הדירה

בדיקת בעלות על הדירה
לפני רכישת דירה יד שנייה, חשוב לוודא את מצב הזכויות של המוכר בנכס.

בטרם חתימה על חוזה רכישה, עורך הדין של הקונה יבחן את הרישום המשפטי של הדירה ויוודא כי המוכר הוא אכן בעל הזכויות הרשומות בדירה או החוכר שלה. כמו כן, יש לוודא שהדירה רשומה על שמו, שזכויותיו בדירה נקיות מעיקולים, שעבודים או מגבלות אחרות, ושאין מניעה חוקית למכירת הנכס.

בדיקת רישום הדירה בטאבו
הבדיקה הראשונית לבחינת מצב הדירה היא הוצאת נסח טאבו עדכני מלשכת רישום המקרקעין. אם הנכס אינו רשום בטאבו, או אם טרם הושלם רישום הבניין כבית משותף, יש לבקש אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת.

במסגרת הבדיקה, יש להשוות בין פרטי הזהות של המוכר המופיעים בתעודת הזהות שלו לבין אלה המופיעים בנסח הטאבו או באישור הזכויות. במידה וקיימת אי התאמה (כגון שינוי מספר דרכון או זהות), יש לבצע תיקון רישום באמצעות תצהיר זיהוי מתאים.

נסח הטאבו מספק מידע על מצב הדירה מבחינה רישומית (כגון רישום כבית משותף, גודל הנכס, הצמדות לנכס) ומאפשר להבין את טיב הזכויות של המוכר (בעלים או חוכר) ואת כל המגבלות החלות על הנכס (עיקולים, שעבודים, צווי מניעה וכו').

מצבו המשפחתי של המוכר
יש לבדוק האם המוכר נשוי או היה נשוי, מכיוון שלבן או בת הזוג עשויות להיות זכויות בדירה מכוח הלכת השיתוף או חוק יחסי ממון.

עורך דין מומחה ברכישת דירה יבצע עבורכם את כל הבדיקות הנדרשות בטרם חתימת החוזה, על מנת להבטיח עסקה בטוחה.

בדיקת מחזיקי הדירה
כדאי לבדוק האם המוכר או בעל הזכויות הרשום הוא זה שמתגורר בדירה, או שהיא מושכרת לשוכר, או מוחזקת בידי פולש. במקרים בהם הנכס מושכר, יש לבדוק את חוזה השכירות ולהבין מתי השוכר צפוי להתפנות. אם קיימת התנגדות לפינוי, יש לדרוש מהמוכר התחייבות לפינוי הדירה באמצעים משפטיים במידת הצורך.

בדיקת עיקולים, שעבודים, צווי מניעה וחובות

במסגרת הבדיקות הקנייניות לפני רכישת דירה, חשוב לוודא שאין על הנכס שעבודים, צווי מניעה, עיקולים או חובות כלשהם. עורך דין המתמחה בקניית דירות יבדוק כי הדירה נקייה מחובות או מזכויות השייכות לגורמים שלישיים.

בדיקה באמצעות נסח רישום
נסח הרישום מספק מידע חלקי על חובות ושעבודים המוטלים על הדירה, כמו הערות אזהרה, משכנתאות, שעבודים, עיקולים, צווי הוצאה לפועל ועוד. עם זאת, במקרים מסוימים ייתכן שחובות או שעבודים לא יופיעו בנסח הטאבו, ולכן יש לבצע בדיקות נוספות.

בדיקות נוספות: רשם המשכונות ורשם החברות
לפני חתימה על חוזה רכישה, ובמיוחד אם הדירה אינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין, יש לבצע בדיקות נוספות מול רשם המשכונות. אם המוכר הוא חברה, יש לבדוק גם מול רשם החברות. זאת כדי לוודא כי לא קיימים שעבודים או משכונות הרשומים על הזכויות של המוכר, שלא נרשמו בנסח הטאבו, או כאלו שטרם נמחקו מנסח רשם המשכונות או החברות. מצב כזה עלול לסבך את העסקה או לעכב קבלת משכנתא מהבנק.

בדיקת משכנתא של המוכר
במקרה בו רשומה משכנתא על הדירה, יש לדרוש מהמוכר אישור מהבנק הממשכן המפרט את יתרת הסילוק של ההלוואה. יש להסכים עם המוכר על מועד ועל אופן הסרת המשכנתא, בין אם על ידי פירעון מלא מהתמורה על הנכס או באמצעות גרירת המשכנתא לנכס אחר. יש לעגן בחוזה את חובת המוכר למחוק את המשכנתא ולהתאים את לוח התשלומים כך שיבטיח את הסרת השעבוד לפני רישום הדירה על שמכם.